Оптимизация учета строительно-инвестиционной деятельностиТеслюк Б. Оптимизация учета строительно-инвестиционной деятельности // Финансовый Менеджмент. 2004 . №2. C. 47-51 В обиходе понятие «инвестор» означает организацию или физическое лицо, не без риска вкладывающие средства в какое-либо предприятие с целью получения прибыли. Получение прибыли, выбор выгодных вариантов вложений средств в конкретные производства для инвестора является не только целью, но и содержанием его деятельности. Применительно к строительству предметом деятельности инвестора в конечном итоге являются финансовые операции. Приобретая при заключении инвестиционного контракта право на строительство недвижимости, инвестор создает собственный продукт для продажи — право клиента на покупку строящихся или проектируемых квартир, машиномест, офисных и торговых помещений с исполнением операции через оговоренный срок в будущем по цене, установленной сегодня. Соответственно, деятельность инвестора, работающего в строительстве, включает как операции по продаже прав на строящиеся объекты, так и на организацию самого строительства, осуществляемого специализированными организациями на условиях подряда. Немного юмора: У Потемкина был племянник Давыдов, на которого Екатерина не обращала никакого внимания. Потемкину это казалось обидным, и он решил упрекнуть императрицу, сказав, что она ему не только никогда не дает никаких поручений, но и не говорит с ним. Она отвечала, что Давыдов так глуп, что, конечно, перепутает всякое поручение. Вскоре после этого разговора императрица, проходя с Потемкиным через комнату, где между прочим вертелся Давыдов, обратилась к нему: - Пойдите посмотрите, пожалуйста, что делает барометр. Давыдов с поспешностью направился в комнату, где висел барометр, и, возвратившись оттуда, доложил: - Висит, ваше величество. Императрица, улыбнувшись, сказала Потемкину: - Вот видите, что я не ошибаюсь. В настоящее время рынок недвижимости находится на подъеме, потенциальный покупатель готов оплачивать и оплачивает строящиеся квартиры за много месяцем до срока их передачи в собственность покупателю. Поэтому большинство инвесторов в строительстве фактически занято не инвестированием, а распределением сумм авансов покупателей между участниками строительнориэлторской деятельности. Покупатель недвижимости при этом вынужден соглашаться не только с необходимостью предоплаты за строящиеся квартиры, но и с весьма неубедительными формами договоров, заключаемых с инвесторами или дилерами (сделка по формуле «строим вместе»). Нельзя думать, что подобные отношения на рынке недвижимости будут существовать долго. Появились признаки затоваривания рынка производственной и офисной недвижимости. Не так, как планировалось, расходятся предложения на продажу еще не построенных гаражей. Забор и даже котлован есть, а деньги за гараж платить никто не хочет, а поэтому в ближайшей перспективе за покупателем недвижимости придется побегать. Очевидно, что организация работы инвестора с контрагентами и финансовыми ресурсами должна меняться. При этом следует ожидать, что инвесторам будет выгоднее сотрудничать с клиентами не как с партнерами по стройке, а как с покупателями инвестиционных продуктов при должных гарантиях сделки. Но до этой ситуации надо дожить. На сегодняшний день большинство инвесторов в обязательной отчетности основным видом деятельности предприятия указывают «капитальное строительство» и соответствующим образом организуют бухгалтерский и налоговый учет, декларирование и выплату налогов. Названная практика не может быть объяснена инерцией прошлой деятельности организаций или доминированием функций заказчика-застройщика в работе инвестиционных компаний. Реальные причины ситуации значительно проще. До начала текущего года вести учет инвестиционной компании в качестве предприятия капитального строительства выгоднее, и формальные права на такую организацию учета у предприятия есть. Первоначально права на строительно-инвестиционную деятельность у организаций возникают из так называемого инвестиционного контракта, заключаемого между администрацией городов, районов, субъектов РФ и инвестором. Суть контракта состоит в том, что администрация предоставляет инвестору земельный участок под застройку (на период застройки), право строить за счет своих средств жилые объекты, гаражи, торговые комплексы, бизнес-центры и право продавать или передавать построенное третьим лицам. В соответствии с предоставленными правами инвестор еще до окончания строительства и государственной приемки здания передает или продает свои права (из контракта на получение квартир по итогам строительства) другому юридическому или физическому лицу, а то — аналогичным образом третьему. В настоящее время известно достаточно много схем передачи прав инвестора третьим лицам: долевое строительство, соинвестирование строительства, уступка прав требования и ряд других. Все это чисто строительные схемы работы организации, когда сделки инвестора с контрагентами оформляется в виде так называемых инвестиционных договоров, по которым инвестор принимает на себя роль агента и заказчика по застройке объекта недвижимости, а будущий пользователь квартиры или организация-посредник — роль соинвестора или дольщика в финансировании строительства. Вариант представления деятельности инвестора как финансовой организации, производящей и реализующей инвестиционные продукты, в настоящее время фактически не нашел распространения. Причины этого ранее названы, они чисто экономические. Вариант налогового учета по схеме работы инвестора как агента -застройщика обеспечивает на начало текущего года существенно меньшее налоговое бремя организации. Инвестор, выполняющий функции застройщика, выплачивают основные налоги (НДС и на прибыль) не по итогам отчетных периодов, а по факту сдачи объекта строительства в эксплуатацию, что соответствует получению налогового кредита. И наконец, что более важно, инвестор-застройщик не начисляет налог на имущество с суммы затрат, учтенных как затраты на строительство основных средств. Немного юмора: Приходит дама к доктору: - Доктор, у меня страшная мигрень, никакие лекарства не помоагают! - А вы УПСА пробовали ? - Что вы, я и у мужа-то брезгаю! Казалось бы, все хорошо. Однако сам факт, что предприятие при многомиллионной валюте баланса и таких же оборотах на протяжении 2-3 лет не начисляет и не выплачивает основные налоги, само собой вызывает вопросы. Если есть поступления от контрагентов, то почему они не рассматриваются и не регистрируются как авансы или как выручка предприятия. Такие вопросы по текущим базам налогообложения очевидны, и отвечать на них трудно. Недостатки выбранной схемы учета становятся ощутимее, по мере того как содержание инвестиционных договоров и принятые схемы учета входят в противоречие с реальной работой инвестора как чисто финансовой организации по покупке и продаже инвестиционных продуктов. Для покупателя квартир или посредника оформление прав на квартиру в виде долевого участия в строительстве неубедительно и в последующем затрудняет нормальное оформление объектов недвижимости в собственность. Тем не менее, следует еще раз повторить, что схема учета деятельности инвестора как строительного агента допустима и при тщательной подготовке договоров с контрагентами, согласовании дат договоров и хозяйственных операций юридически проработана. Но за данный выбор инвестор имеет повышенные налоговые риски, нечеткость отношений с потребителями недвижимости, дополнительные сложности в бухгалтерском и налоговом учете. С января текущего года вступил в силу новый закон на имущество организаций. База налогообложения по имуществу сужена, и остатки средств на счетах оборотных активов предприятия освобождены от налогообложения. Это означает, что от налога на имущество на равных освобождены как суммы затрат на строительство основных средств, так и затраты на финансирование СМР и проектных работ, учтенных по счетам основного производства. С учетом того что разговоры о введении возмещения НДС при капитальном строительстве до настоящего времени не подтверждаются, регистрация затрат инвестора как капитальных становится невыгодной. Таким образом, возникают предпосылки для применения ясной для всех участников, простой по организации учета схемы организации инвестиционно-строительной деятельности. Суть ее состоит в том, что любой факт передачи прав на строящуюся квартиру от инвестора контрагенту (вне зависимости от даты сделки) учитывается как факт реализации инвестором продукта своей деятельности. Реализация инвестиционного продукта производится по договорным ценам, определяемым на момент заключения сделки. Текущая прибыль от реализации продукта учитывается как разница выручки от сделки и величины проектной себестоимости продаваемого объекта (с учетом площади объекта и себестоимости квадратного метра). Итоговая прибыль от реализации инвестиционного контракта в целом определяется по данным о фактической себестоимости строительства на момент приема объектов госкомиссией. Далее на условном примере проводится сопоставление предлагаемой схемы учета (назовем ее продажей инвестиционных продуктов) с вариантом учета работы инвестора в качестве агента-заказчика при долевом строительстве (вариант долевого строительства). Общехозяйственные расходы инвестора примем равными для двух вариантов и из расчетов исключим. В качестве выручки инвестора по варианту долевого строительства примем доход агента в виде разницы поступлений от дольщиков за квадратный метр передаваемой дольщику площади и себестоимостью квадратного метра площади по проекту. Доход в виде разницы фактических и проектных затрат на квадратный метр строительства не учитывается и принимается равными в вариантах расчета. Сравнительный анализ двух вариантов Варианты расчета Свежий анекдот: — Дорогая,бормочет муж сквозь сон,выключи, пожалуйста, телевизор, постели постель и принеси мне чашечку сладкого чая. — Ты с ума сошел, дорогой,нежно отвечает жена.Мы в кинотеатре. Агент-застройщик при долевом строительстве Операция Проводка Сумма, тыс. рублей Операция Проводка Сумма, тыс. рублей Выручка от реализации ИП 30 240 Посмеемся: Приходит мужик в ресторан, заказывает выпивку. Официант приносит стакан. Вдруг подскакивает макака, сует свой хвост в стакан, и, поболтав им там, убегает. Офонаревший мужик требует другой стакан. Официант приносит, после чего все повторяется. Совсем очумевший мужик спрашивает у официанта: - Чья это макака? - Пианиста. Мужик подходит к пианисту и говорит: - Ты знаешь, твоя макака мочит хвост в моем стакане?! Пианист кивает и начинает петь, наяривая на пианино: - Моя макака мочит хвост в твоем стакане! Моя макака мочит хвост в твоем стакане! 30 240 НДС с выручки 90-68_ндс 4612,9 НДС с суммы взносов дольщиков не учитывается, что вызывает вопросы 4612,9 Затраты на подрядные работы (без НДС, проект) 17 084,7 Затраты на подрядные работы (без НДС, факт) 17 084,7 НДС к возмещению (факт) 3075,3 НДС по счетам подрядчиков (не декларируется) 3075,3 Передача квартир дольщикам 20 160 Вознаграждение (выручка) агента (остаток средств сч. 86) 10 080 НДС к выплате сальдо по сч.68_ндс 1537,6 НДС к выплате 90-68 _ндс 1537,6 Прибыль организации сальдо по сч.90 8542,4 Прибыль организации сальдо по сч.90 8542,4 Налог на прибыль 2050,2 Налог на прибыль 2050,2 Общая сумма платежей в бюджет (п. 7 + п. 9) 3587,8 Общая сумма платежей в бюджет (п. 7.+.п. 9) 3587,8 Варианты расчета Инвестор — производство и реализация инвестиционного продукта (ИП) Проводка Агент-застройщик при долевом строительстве Проводка Сумма, (относится к двум вариантам), тыс. рублей Выручка от реализации ИП Взносы дольщиков на строительство 30 240 НДС с выручки 90-68_ндс НДС с суммы взносов дольщиков не учитывается, что вызывает вопросы. 4612,9 Затраты на подрядные работы (без НДС, проект) Затраты на подрядные работы (без НДС, факт) 17 084,7 НДС к возмещению (факт) НДС по счетам подрядчиков (не декларируется) 3075,3 Передача квартир дольщикам 86-08: 20 160 Вознаграждение (выручка) агента (остаток средств дольщиков) 10 080 НДС к выплате сальдо по сч.68 ндс НДС к выплате 90-68 _ндс 1537,6 Прибыль организации сальдо по сч.90 Прибыль организации сальдо по сч.90 8542,4 Налог на прибыль Налог на прибыль 2050,2 Общая сумма платежей в бюджет (п. 7 + п. 9) Общая сумма платежей в бюджет (п. 7 + п. 9) 3587,8 Как видно из таблицы, с изменением порядка расчета налога на имущество с начала текущего года налоговая нагрузка на инвестора по сравниваемым схемам бухгалтерского учета его работы одинакова, что создает предпосылки для перевода бухгалтерского учета инвесторов на схемы учета, соответствующие реальному содержанию работы данных организаций. Управлять деятельностью инвестора, а тем более объяснять и защищать ее результаты легче и убедительнее именно при такой организации учета |
|
|
|
